Verhandlungen mit der Bank Die Knackpunkte beim Immobilienkredit
Was ist die beliebteste Kreditform in Deutschland? Und was passiert eigentlich mit dem Darlehen, wenn die Rate in einem Monat mal nicht bedient werden kann? Ein Überblick.
Banken ermöglichen es Menschen, schon in ihren 20er- oder 30er-Jahren den Kauf eines eigenen Hauses zu stemmen. Ohne einen Kredit hätten sie die die nötige Kaufsumme vielleicht erst mit 50 oder 60 Jahren zusammengespart. Doch ein Immobiliendarlehen hat seine Tücken. Welche Begriffe sollten geläufig sein und worauf ist bei den Verhandlungen mit der Bank zu achten?
In der ersten Staffel von "Gold & Asche" der ARD-Finanzredaktion wird in sieben Folgen Schritt für Schritt das Wichtigste beim Hauskauf beleuchtet - mit Hintergründen und Expertenwissen. Zu hören in der ARD-Audiothek und überall, wo es Podcasts gibt. Die einzelnen Episoden finden Sie hier.
Folge 1: Lohnt es sich, ein Haus zu kaufen? (21. Februar)
Folge 2: Der richtige Zeitpunkt für den Hauskauf (21. Februar)
Folge 3: Wie viel Haus kann ich mir leisten? (28. Februar)
Folge 4: Worauf muss ich beim Kredit achten? (6. März)
Folge 5: Wie der Staat den Hauskauf finanziell unterstützt (13. März)
Folge 6: Alles rund um die energetische Sanierung (20. März)
Folge 7: War früher alles besser? (27. März)
Welche Kreditform ist für einen Immobilienkauf angemessen?
Kredite, die beim Kauf einer Immobilie fällig werden, nennt man Hypothekendarlehen. Die Form, die dabei üblicherweise genutzt wird, ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Ein Annuitätendarlehen heißt zunächst lediglich, dass der Betrag, den der Hauskäufer jeden Monat an die Bank zahlt, bis zum Ende der Laufzeit immer der gleiche bleibt. So kann die Rate zum Beispiel über zehn Jahre hinweg Monat für Monat unverändert bei 1.000 Euro liegen.
Wie setzt sich die monatliche Kreditrate zusammen?
Was man dabei auf den ersten Blick nicht sieht, ist die Zusammensetzung der monatlichen Kreditrate. Sie besteht aus zwei Teilen: aus der Zinsleistung - also aus dem Betrag, den die Bank für die Bereitstellung der Kreditsumme erhält - und einem Teil der Tilgung. Das ist der Betrag, der wirklich dazu dient, das Darlehen abzuzahlen, sprich zu tilgen. Es wird zwar jeden Monat die gleiche Rate, zum Beispiel 1.000 Euro, an die Bank überwiesen; doch die anteilige Zusammensetzung zwischen Zins und Tilgung verändert sich schon nach der ersten Zahlung.
Die Zinsen für die Bank fallen immer auf die verbliebene Darlehenssumme an. Aber schon nach der ersten Zahlung reduziert sich diese Summe, da der andere Teil des monatlichen Betrags dazu führt, die gesamte Kreditsumme zu reduzieren. Im darauffolgenden Monat hat sich der gesamte Darlehensbetrag dementsprechend ein Stückchen verringert. Daher erhält die Bank auch etwas weniger Zinsen.
Beim Annuitätendarlehen bleibt der mit der Bank vereinbarte Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich; lediglich der Tilgungssatz verändert sich. Und je mehr Zahlungen geleistet werden, desto höher beziffert sich der Tilgungsanteil an den 1.000 Euro. Insgesamt gilt: Je schneller der Kredit zurückbezahlt werden soll, desto höher ist die monatliche Belastung. Wer seine monatliche Kreditleistungen dagegen reduzieren will, braucht auch länger, um das Darlehen zurückzuzahlen - und damit erhöht sich auch die gesamte Zinslast.
Was ist die Zinsbindung?
Zinsbindung bedeutet, dass der Zinssatz für eine bestimmten Zeitraum festgelegt wird und sich in diesem nicht verändert. Bei einer Zinsbindung von fünfzehn Jahren hieße das also - unabhängig davon, ob die Zinsen am Markt steigen oder fallen - gleichbleibende Zinsen für das Hypothekendarlehen. Wer einen Kredit aufnimmt, will sich vor allem vor plötzlich steigenden Zinsen schützen, und das möglichst lange. Nach Ablauf der Zinsbindung ist es möglich, eine neue mit der Bank zu vereinbaren, da der Kredit während der vereinbarten Laufzeit oft noch nicht abbezahlt ist.
Kommt man aus der Zinsbindung raus?
Doch was ist, wenn der Zins für 15 Jahren festgeschrieben wurde und die Bauzinsen am Markt schon nach acht Jahren fallen? Dafür gibt es eine gute wie schlechte Nachricht: In Deutschland können Kredite mit einer Zinsbindung nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Vorlaufzeit von sechs Monaten gekündigt werden. Das heißt, dass man im genannten Fall für zwei Jahre einen theoretisch höheren Zins zahlen muss. Nach zehn Jahren kann der Kredit mit den schlechteren Zinskonditionen aber gekündigt und neu mit der Bank verhandelt werden.
Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg rät im Podcast "Gold & Asche: Projekt Hauskauf" der ARD-Finanzredaktion dazu, darauf zu achten, wie schnell man den Kredit tilgen kann. "Und dann zu überlegen, was wäre denn in zehn oder 15 Jahren, wenn dann der Zins steigen würde? Kann ich das dann noch finanzieren?" Man wisse schließlich nicht, wohin sich der Zins entwickle.
"Wenn Sie besser damit schlafen, 20 Jahre lang Ruhe zu haben und nicht mehr zur Bank gehen zu müssen, dann vereinbaren Sie eine 20-jährige Zinsbindung." Wer eine solche längere Zinsbindung vereinbart, kann besser kalkulieren, wie hoch die monatliche Belastung in den nächsten Jahren sein wird. Der Nachteil daran ist allerdings: Eine lange Zinsbindung hat ihren Preis, weil der Zins etwas höher ist.
Wer sich jedoch für eine kurze Zinsbindung entscheidet, muss sich darüber im Klaren sein, dass die monatliche Belastung durch höhere Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung stark steigen kann - dann nämlich, wenn die Darlehenszinsen während der Zinsbindungszeit des Kredits gestiegen sind. Es kann sich also lohnen, mit unterschiedlichen Laufzeiten durchzurechnen, was mit der Anschlussfinanzierung passieren würde, wenn der Zins nach der Zinsbindung steigt oder fällt.
Kann man einen Kredit vor Ende der Kreditlaufzeit auflösen?
Wer seinen Kredit vorzeitig zurückzahlen möchte, muss der Bank in aller Regel eine Gebühr zahlen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird als Kompensation an die Bank für die entgangenen Zinseinnahmen gezahlt, mit denen das Institut gerechnet hat. Zwar verschwindet das Risiko, dass der Kreditnehmer das Hypothekendarlehen irgendwann nicht mehr bedienen könnte. Der Grund für die Vorfälligkeitsentschädigung liegt aber in der langfristigen Planung der Bank.
Denn um den gesamten Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zins anzubieten, muss sie sich das Geld selbst zu bestimmten Konditionen am Kapitalmarkt ausleihen - in der Regel macht sie das "fristenkongruent". Hinter dem sperrigen Begriff steckt die Annahme, dass die Hypothek und das von der Bank am Kapitalmarkt ausgeliehene Geld eine ähnliche Laufzeit haben. Wenn die Bank das Geld also zu einem höheren Zinssatz ausgeliehen hat, und es zu einer ungeplanten Sondertilgung des Hauskäufers kommt, könnte das zu einem Verlust für die Bank führen.
Kann man während der Laufzeit auch "Extra-Zahlungen" leisten?
Um sich unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist mehr Flexibilität und Spielraum während der Laufzeit des Kredits zu verschaffen, gibt es die Option, Sondertilgungen zu leisten. Damit erhält der Kreditnehmer die Möglichkeit, zusätzlich zu den regulären monatlichen Raten, weitere Beträge zurückzuzahlen - den Kredit also schneller zu tilgen.
Das ist gerade dann sinnvoll, wenn man während der Kreditlaufzeit eine höhere Geldsumme - etwa durch eine Erbschaft oder eine hohe Steuerrückerstattung - erhalten hat. Eine Sondertilgung hilft, die Restschuld schneller zu reduzieren und die Zinslast zu drücken.
Solche Sondertilgungen kann man aber nicht beliebig oft leisten: Eine Sondertilgung ist in der Regel nur einmal jährlich und auch nur in einer bestimmten Höhe möglich. Dieses Sondertilgungsrecht muss in den Kreditvertrag geschrieben werden, weil er nicht standardmäßig in jedem Darlehensvertrag steht. Und leider gibt es nichts umsonst: Als Kreditnehmer zahlt man dafür zum Teil höhere Gebühren oder erhält schlechtere Zinskonditionen.
Kann die Tilgungsrate während der Laufzeit verändert werden?
Diese Möglichkeit gibt es. Damit kann man die Schulden bei der Bank entweder schneller oder langsamer abbezahlen. Das muss aber mit der Bank vertraglich vereinbart werden. Das kann dann zum Beispiel heißen, dass man innerhalb der Zinsbindung von zehn Jahren drei Mal die Tilgungsrate verändern kann. Es gibt jedoch oft Einschränkungen dabei, wie weit man sie erhöhen oder verringern kann.
Bei Jobverlust oder Krankheit: Können Zahlungen unterbrochen werden?
In solch einem Fall sollte man sich zuerst bei seiner Bank melden. Dann können zum Beispiel Zahlungen ausgesetzt werden - das heißt aber nicht, dass sie ganz ausfallen. Sie müssen einfach zu einem späteren Zeitpunkt nachgeholt werden. Wie lange man seine Raten aussetzen kann, regelt der Darlehensvertrag mit der Bank, und das ist natürlich nicht unbegrenzt möglich. Zudem könnte die Laufzeit angepasst werden, um die monatliche Last zu verringern. Die Zinshöhe bleibt aber in der Regel die gleiche. Auch Versicherungen wie die Risikolebensversicherung können dabei helfen, sich gegen unvorhergesehene Ereignisse abzusichern.
Mit wie vielen Banken sollte man sprechen?
Alrun Jappe vom Verbrauchermagazin Finanztest empfiehlt, mit mindestens drei Banken vor Vertragsabschluss zu sprechen und dabei Kreditangebote einzuholen. Empfehlenswert sei, mindestens einen Kreditvermittler zu kontaktieren, da diese einen Überblick über verschiedene Angebote haben, sagt sie im Podcast. Auch bei der Hausbank solle man mindestens einmal nachfragen. "Es ist empfehlenswert, drei verschiedene Anbieter zu kontaktieren, und ganz wichtig: mit den gleichen Rahmendaten reingehen. Also welche Kreditsumme, welche Laufzeit, welche Zinsbindung. Nur dann sind die Angebote wirklich vergleichbar", sagt die Expertin.