Immobilienfinanzierung Lohnt sich das Bausparen wieder?
In Deutschland gibt es 24 Millionen Bausparverträge. Wie funktioniert das System eigentlich? Und lohnt sich das Bausparen mit den gestiegenen Zinsen wieder?
Das Bausparen galt lange als Volkssport in Deutschland, bevor die Niedrigzinsära die Verträge langsam und leise in den Hintergrund hat rücken lassen. Laut dem Verband der Privaten Bausparkassen gibt es aber immer noch rund 24 Millionen in Deutschland. Das ist knapp jeder zweite Haushalt. Mit den wieder gestiegenen Zinsen am Markt erlebt das Bausparen ein Comeback - zurecht?
Wie funktioniert das Bausparen?
Bei einem Bausparvertrag handelt es sich in erster Linie um eine Spar- und Finanzierungsoption für die eigene Immobilie. Am Anfang legt sich der Sparer dabei auf eine Bausparsumme fest, die zum Beispiel als Eigenkapital für den Kauf genutzt werden kann. Das waren laut dem Verband der Bausparkassen 2021 im Schnitt 52.000 Euro.
Bausparen verläuft in zwei Phasen: zunächst die Ansparphase und im Anschluss daran die Darlehensphase. Während der Ansparperiode wird jeden Monat ein bestimmter Betrag in den Bausparvertrag eingezahlt, der zu einem vorher vereinbarten Zinssatz verzinst wird. Damit spart sich der Bausparer über einen Zeitraum von zumeist sieben oder zehn Jahre einen Teil der gesamten Summe zusammen.
Die Gesamtsumme bekommt der Sparer dabei in der Regel allerdings gar nicht zusammen. Oft wird sie daher 50:50 aufgeteilt. Bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro würde man also zuerst 25.000 Euro ansparen und dann für die restlichen 25.000 Euro ein Darlehen erhalten. Einige Bausparkassen setzen die Mindestsparsumme auch bei 40 Prozent oder 60 Prozent an. Das hängt von den Konditionen ab.
Wenn die Sparerinnen und Sparer die Mindestsparsumme - zum Beispiel 25.000 Euro - erreicht haben, hat der Vertrag die sogenannte "Zuteilungsreife" erreicht. Dann kann die Darlehens- oder Auszahlungsphase beginnen. In dieser Phase kann man sich von der Bank den restlichen Betrag der Gesamtsumme, also die anderen 25.000 Euro zum vorher vereinbarten Zinssatz ausleihen.
Welchen Zinssatz bieten die Bausparkassen an?
Der Zinssatz für dieses Darlehen von der Bausparkasse ist oft niedriger als der für eine normale Baufinanzierung, was Bausparverträge aktuell für viele wieder attraktiv macht. Während die Bauzinsen bei einer Zinsbindung von zehn Jahren nach Angaben der FMH Finanzberatung bei über drei Prozent pro Jahr liegen, betragen die Kreditzinsen der Bausparkassen derzeit überwiegend zwischen 1,0 und 2,0 Prozent.
Was passiert mit dem Bausparvertrag, wenn der Hauskauf ausfällt?
Wer sich nach einigen Jahren des Ansparens doch keine Immobilie kaufen will, kann sich das angesparte Guthaben auszahlen lassen. Wer sich aber nicht sicher ist, ob ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht doch noch in Frage kommt, kann den Bausparvertrag auch einfach weiter besparen. Das lohnt sich aber eigentlich nur dann, wenn die Guthabenzinsen im Bausparvertrag höher als die Marktzinsen sind. Und wenn das der Fall ist, hat die Bank natürlich ein großes Interesse daran, den Vertrag zu beenden - was sie sogar darf. Die Bank kann den Bausparvertrag kündigen, wenn zehn Jahre nach der Zuteilungsreife vergangen sind.
In der ersten Staffel von "Gold & Asche" der ARD-Finanzredaktion wird in sieben Folgen Schritt für Schritt das Wichtigste beim Hauskauf beleuchtet - mit Hintergründen und Expertenwissen. Zu hören in der ARD-Audiothek und überall, wo es Podcasts gibt. Die einzelnen Episoden finden Sie hier.
Folge 1: Lohnt es sich, ein Haus zu kaufen? (21. Februar)
Folge 2: Der richtige Zeitpunkt für den Hauskauf (21. Februar)
Folge 3: Wie viel Haus kann ich mir leisten? (28. Februar)
Folge 4: Worauf muss ich beim Kredit achten? (6. März)
Folge 5: Wie der Staat den Hauskauf finanziell unterstützt (13. März)
Folge 6: Alles rund um die energetische Sanierung (20. März)
Folge 7: War früher alles besser? (27. März)
Wofür lohnt sich der Bausparvertrag?
In aller Regel reicht die Summe aus dem Bausparvertrag nicht als Kredit für den gesamten Hauskauf. Dafür wäre die Ansparphase viel zu lang. Das heißt, dass man den "Hauptkredit" von einer anderen Bank benötigt. Man kann den Bausparvertrag aber zum Beispiel nutzen, um das Eigenkapital zu besseren Kreditkonditionen aufzustocken.
Wofür kann ich das Darlehen verwenden?
Um das Darlehen aus dem Bausparvertrag zu bekommen, muss es an eine wohnwirtschaftliche Verwendung geknüpft sein. Man dürfte das Darlehen der Bausparkasse also nicht für ein neues Auto verwenden, sondern nur für Dinge, die mit der Immobilie in Verbindung stehen: für den Hauskauf oder -bau, eine Renovierung, die Inneneinrichtung oder zum Beispiel die Sanierung. Das gilt natürlich nicht für das angesparte Guthaben, das man sich auszahlen lassen und für andere Zwecke verwenden kann.
Welche Vorteile hat ein Bausparvertrag?
Ein Vorteil des Bausparvertrags ist, dass er im Vergleich zu herkömmlichen Konsumentenkrediten recht günstige Zinskonditionen anbieten kann. Zudem weiß man bei Abschluss des Bausparvertrags exakt, welchen Guthabenzins man auf die Ansparsumme bekommt und zu welchem Zins man später das Darlehen der Bank erhält. Das sorgt für Zinssicherheit. Und: Sondertilgungen sind beim Bauspardarlehen jederzeit in unbegrenzter Höhe möglich. Bei einem regulären Kredit lassen sich Banken diese Möglichkeit etwas kosten. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Staat Bausparverträge bezuschusst.
Wie fördert der Staat Bausparverträge?
Bausparverträge werden vom Staat über die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmer-Sparzulage oder über Wohn-Riester gefördert. Bei der Wohnungsbauprämie können das maximal 70 Euro im Jahr für Alleinstehende und das Doppelte für Ehepaare sein, bei der Arbeitnehmer-Sparzulage maximal 43 Euro. Mit Wohn-Riester - oder auch Eigenheimrente genannt - kann die schon vorhandene Riester-Rente dazu genutzt werden, Zulagen und Steuervorteile beim Hauskauf oder Bau zu erhalten.
Welche Nachteile hat ein Bausparvertrag?
Ein Nachteil ist die hohe Abschlussgebühr bei Bausparverträgen. Bis zu 1,6 Prozent auf die gesamte Bausparsumme muss direkt zu Beginn gezahlt werden. Die Gebühr wird also nicht nur für den Kreditteil fällig, sondern auch auf die Sparsumme. Die Verbraucherzentrale warnt davor, dass das Bausparmodell sogar ein Minusgeschäft sein kann, wenn die gesamten Guthabenzinsen niedriger sind als die Kosten für die Abschlussgebühr. Mit den aktuell wieder höheren Zinsen am Markt sollte das aber derzeit kein Faktor sein.
Verbraucherschützer Niels Nauhauser betont im Podcast "Gold & Asche: Projekt Hauskauf" von der ARD-Finanzredaktion, in der Praxis werde oft festgestellt, dass sich ein Bausparvertrag nicht gelohnt habe. "Das hängt einfach damit zusammen, dass ein Bausparvertrag einen ganz gravierenden Nachteil hat: nämlich praktisch keine Guthabenzinsen." Die Bausparkassen werben zwar mit niedrigen Darlehenszehen von beispielsweise einem Prozent. Dafür erhalten Bausparer aber für die Ansparphase einen vergleichsweise schlechten Guthabenzins.
Derzeit erhalten Bausparer bei einigen Bausparkassen lediglich 0,01 Prozent Zins für die angesparte Summe, während es auf Tagesgeld mehr als zwei Prozent Zinsen gibt. Besonders ärgerlich wird es dann, wenn man sich nach der jahrelangen Ansparphase zu niedrigen Zinsen doch gegen einen Hauskauf entscheidet und das günstigere Darlehen gar nicht in Anspruch nimmt, für das man die niedrigen Guthabenzinsen so lange in Kauf genommen hat.
Hinzu kommt, dass der Bausparvertrag relativ unflexibel ist. Man kommt schließlich nur an das Darlehen, wenn eine bestimmte Summe angespart ist. Genau zu kalkulieren, wann man den Kredit braucht, ist allerdings nicht so einfach möglich.
Lohnt sich das Bausparen denn nun wieder?
Aus diesen Gründen lohnen sich Bausparverträge laut der Verbraucherzentrale eher für kleinere Kreditsummen unter 50.000 Euro, die bereits für Umbauten oder Sanierungen ausreichen. Ohne Bausparvertrag vergeben Banken für kleinere Summen nämlich oft die teuren Konsumentenkredite mit schlechteren Zinskonditionen.
Was das Darlehen angeht, lohnen sich Bausparverträge wieder im Vergleich zu früher, sagt auch Günter Vornholz vom Immobilien Research gegenüber der ARD-Finanzredaktion. Die niedrigen Zinsen in der Ansparphase gebe es zwar, gleichzeitig bekomme man danach aber die Möglichkeit, einen günstigen Kredit zu erhalten. Man müsse aber überlegen, wie die individuellen Lebensverhältnisse aussehen. Plant man eine eigene Immobilie oder kann man überhaupt regelmäßig ansparen? Das Bausparen könne dann ein sinnvoller Baustein sein für die Finanzierung einer Immobilie. Das Risiko, die Zinsen verschenkt zu haben, gebe es aber dennoch.
Aus Sicht des Finanzbuchautors Gerd Kommer lohnen sich Bausparverträge dagegen nur für Haushalte, die mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit in den nächsten zehn Jahren eine Wohnimmobilie im Inland erwerben und zu einem hohen Teil fremdfinanzieren werden. Auch eigne sich ein Bausparvertrag nur, wenn man den Kredit nicht für etwas anderes brauche. "All jene, für die eine oder mehrere dieser restriktiven Bedingungen oder Annahmen nicht zutreffen, dürften besser beraten sein, ihre geplante Immobilienfinanzierung ohne Bausparvertrag anzugehen", so Kommer.